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“房贷一族”:是否提前还款尚需权衡利弊

  8月1日,某银行发布公告称,将于11月1日起,对个人按揭类贷款、个人线上抵押贷(消费)提前还款补偿金收费标准进行调整。调整后,提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准,补偿金比例为提前还款本金金额的1%。在合同约定基础上,各地分行具有补偿金优惠减免权限。

  公告一经发出,便引发市场热议。那么,银行对个人房贷提前还款收取补偿金,究竟是个例还是普遍现象?收费标准如何认定?对于“房贷一族”来说,提前还款是否划算?就此,《金融时报》记者走访多家银行北京地区网点展开调查。

  多数银行不收补偿金

  记者咨询多家银行工作人员了解到,北京地区多数银行对于个人按揭类贷款提前还款不收取补偿金。

  “个人住房贷款提前还款,不会向客户收取违约金(补偿金)。”8月3日,工商银行北京方庄支行一位客户经理对《金融时报》记者表示。

  中信银行北京朝阳支行一位信贷经理告诉记者:“提前还房贷不收取补偿金,客户可以在中信银行手机银行里直接提交申请,一般是提前15天申请。”

  “客户可通过手机银行或者到银行网点来办理个人按揭类贷款提前还款,并且不需要支付任何费用。”兴业银行一位工作人员说。

  中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼在接受《金融时报》记者采访时表示,目前,法律未明确规定提前还款需要支付违约金(补偿金),具体需要看贷款合同约定。在实践中,较少银行对提前还房贷行为收取违约金(补偿金)。少数银行即使有收取违约金(补偿金)的约定,客户往往可以申请豁免,或通过购买一定金额金融产品或存款获得豁免。

  当被问及合同里是否会有提前还房贷收取违约金(补偿金)的条款时,工商银行北京方庄支行客户经理告诉《金融时报》记者:“房贷合同一般是格式合同,里面会有这样的条款,但是客户签合同时,我们会把这个条款直接划掉。”

  杭州银行北京分行一位客户经理表示:“目前我行的按揭贷款合同里,没有关于收取补偿金的条款,这些年也没有收过补偿金。”

  值得注意的是,各家银行对于个人按揭类贷款提前还款是否有违约金(补偿金)的情况,不同地区有不同规定。

  某国有大型银行总行个人金融部负责人告诉《金融时报》记者,在合同约定的基础上,该行各地分行有全部减免或者部分减免补偿金的权限,要具体情况具体分析。

  “有的银行提前还款需要收取6个月的贷款利息作为补偿金,有的银行则收取3个月的贷款利息作为补偿金,也有部分银行规定,若贷款满3年或1年,不会收取相关费用。”一位资深观察人士表示。

  银行需做好相关预案

  在谈及为何银行调整房贷提前还款补偿金收费标准时,董希淼分析称,一是今年以来个人贷款有效需求不足,增长缓慢,银行以收取补偿金方式控制客户提前还款行为;二是近年来由于银行费用减免较多,中间业务收入下滑明显,通过收取补偿金增加中间业务收入。

  “银行收取房贷提前还款补偿金,一方面是为了弥补由于债务人提前还款而导致的一定未来利息损失;另一方面也是为了适度增加提前还款成本,毕竟房贷对于银行仍是优质资产之一。”某股份制银行研究人士告诉《金融时报》记者。

  “一般来说,客户提前还款,资金回笼,释放了部分个人房贷额度,拓展了银行放贷空间;但同时,银行目前的房贷利率整体较之前有所下降,因此,银行还是希望锁定长期的、利率较高的优质房贷资产。”上述研究人士称。

  贝壳研究院监测数据显示,7月份,103个重点城市的主流首套房贷利率为4.35%,二套房贷利率为5.07%,整体房贷利率创2019年以来新低。

  不过,采访中业内专家普遍认为,从整体上看,由于银行总体房贷金额大,提前还房贷现象并不普遍,预计实质影响有限。

  “一些购房者若是还房贷的利率支出比较高,这个时候会抵触还房贷,势必会出现提前还房贷的做法。银行也需要提前预警此类事件,做好预案和应对措施,比如说做好解释工作、做好提前还房贷的排队工作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

  客户提前还款需细思量

  作为“房贷一族”,当前,提前还款到底是否划算?多位受访的理财人士表示,提前还款实际上有利有弊,需根据个人实际情况判定,“利”是可以节省房贷利息,减轻日后还贷压力;“弊”则是会占用现有资金,失去其他投资机会。

  “判断是否提前偿还房贷最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利率。如果可以覆盖,则可考虑将资金更多用于投资;反之则可以考虑部分偿还贷款。”董希淼建议。

  “对普通个人提前还房贷是否划算,这与房贷偿还方式、剩余年限、房贷利率等方面因素有关,而且提前还房贷也可能存在机会成本等。”上述股份制银行研究人士表示,“存在以下四种情况的可以考虑不提前还款,一是等额本息还款已到中期的;二是等额本金还款期超过三分之一的;三是通过公积金贷款的;四是有更好理财投资渠道的。”

责任编辑:袁浩