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低利率环境为全球房地产价格“添柴加火”

  2021年年初至今,全球经济在经受了新冠肺炎疫情的冲击后开始逐步复苏。其中,全球房地产市场的表现更加火热。今年第一季度,加拿大、欧洲、美国以及亚太多个地区房价出现了显著的攀升。而在火热的房价背后,离不开全球低利率环境以及大规模的宽松货币政策的支撑。

  更重要的是,当前部分地区不断攀升的房价已经呈现出“泡沫化”的特征,然而,与此同时,已有包括加拿大央行以及澳大利亚央行在内的部分发达经济体央行选择开始收紧货币政策,美联储也已向市场表示可能在年内开始缩减购债,而国债和住房抵押贷款支持证券(MBS)预计将同步缩减。一旦宽松货币政策支持力度减弱甚至全球利率水平开始上升,部分国家房地产市场价格泡沫可能出现的破裂,或将成为政策决策者们头痛的问题。

  全球房地产价格持续攀升

  继5月增长16.8%后,监测房价走势的S&P CoreLogic Case-Shiller全国房价指数6月同比增长18.6%,创下历史新高,显示出当前美国房价正在持续大幅攀升。西南财经大学全球金融战略实验室主任、首席研究员方明在接受《金融时报》记者采访时表示,低房贷利率、刺激经济的需要和家庭财富保值的需要,共同推动了全球房地产价格的上行。

  具体而言,方明分析认为,根据国际清算银行(BIS)的全球房地产数据,美国二手住房每平米价格指数(2000年1月为100)在2006年第一季度达到193,上涨了93%;2011年第二季度下降至133,较2006年的高点下降了31%;此后一直上涨,2021年第一季度达240.3,较2011年低点上涨了180.45%。而美国居民新房每平方米价格指数(2005年为100)在2009年第一季度下降至92.7,较2000年高点下降了13.5%;此后在波动中持续上涨,2021年第一季度上涨至156.5,较2009年低点上升了68.8%。对于美国不同州的房地产价格而言,其水平不一,有的区域泡沫大一些,有的区域泡沫小一些,城市的泡沫化程度差异更大。

  从欧元区的角度看,每平方米居民住房价格指数在2008年第二季度达104.1的高点,较2000年第一季度上涨了58%;欧债危机后,该指数在2014年第一季度下降至98.4,较2008年高点下降了5.5%;到2021年第一季度上涨至129.9,较2014年低点上升了32%。尽管欧元区各国房地产价格表现不一,但大多数国家的房地产价格都基本上较2000年翻了一番。

  全球多地房贷利率持续下行

  值得注意的是,全球房地产市场价格的上涨离不开全球的低利率政策环境。事实上,自2008年全球金融危机后,全球利率水平本就持续处于低位水平。而在2020年新冠肺炎疫情的冲击下,部分经济体央行不得不再次推出超大规模的量化宽松货币政策,美联储更是在启动“无上限”量化宽松货币政策的同时,连续降息至接近零的水平。并且,从目前美联储的表态来看,即便开始缩减购债,也并不意味着加息将紧随而来。

  当前,包括美国、欧元区、日本以及澳大利亚在内的全球多地房贷利率已经降至极低的水平。“美国房地美30年期固定贷款利率在2018年9月底为4.72%,此后随着经济增长放缓,美联储降息,2020年底达2.67%的低点,2021年9月反弹至2.87%。”方明表示。

  另外,2021年8月,日本房地产按揭贷款10年期固定利率为2.6%,自2015年2月以来一直处于3%以下。英国房地产按揭贷款10年期固定利率自2013年2月以来显著下行,从4.5%下降至2021年7月的2.6%。欧元区房地产贷款利率从2011年的4%持续下降至2021年7月的1.61%。法国1年以上的房地产按揭贷款利率从2012年3月的4.12%下降至2021年7月的1.12%,1年以下的房地产按揭贷款利率从2012年2月的3.8%下降至2021年7月的1.23%。德国1至5年的房地产按揭贷款利率从2011年9月的3.5%下降至2021年7月的1.32%。

  2021年8月,澳大利亚住房标准贷款利率从2011年10月的7.8%下降为4.52%。2021年7月,丹麦按揭贷款利率1年以内为3.18%,1至5年为3.35%,5年以上为1.63%。2021年7月,瑞士2年期房地产按揭贷款固定利率为1.01%。加拿大5年期房地产按揭贷款利率从2019年7月的5.4%下降至2021年9月的4.8%。瑞典住房贷款利率从2011年2月的4.15%下降至2021年7月的1.52%。

  值得注意的是,如此低的房贷利率正在将全球房地产市场推向“泡沫化”。即便在2020年受到了疫情的短暂冲击,但发达经济体的房地产市场价格仍呈现强劲的反弹。方明强调,全球金融风暴和欧债危机发生后,房地产成为发达国家维持经济动力的重要手段,自然难免走向泡沫化。一些新兴市场和发展中国家也因为流动性泛滥和低利率,形成了一定规模的房地产泡沫。随着全球通胀的快速上升,新兴市场和发展中国家收紧货币政策,自然会对这些国家的房地产市场带来较大压力,存在着泡沫率先破裂的可能。

  不过,值得注意的是,对于发达国家而言,目前量化宽松货币政策尚未取消,利率政策收紧尚有一段时间,房地产按揭贷款利率上行时间会更滞后,而且,固定利率的按揭贷款对利率上升不是那么敏感。“因此,除个别发达国家如新西兰、加拿大、瑞典等可能面临着货币政策收紧泡沫破裂的压力外,其他国家泡沫破裂的压力暂时较小,甚至排在股市泡沫破裂压力之后。”方明说。

责任编辑:杨喜亭