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落实房地产金融审慎管理制度 促进房地产市场平稳健康发展

  近年来,我国加快建立房地产金融管理长效机制,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,房地产融资管理日益规范。

  9月7日,银保监会新闻发言人在答记者问时指出,银保监会始终持续完善房地产金融监管机制,防范房地产贷款过度集中,促进金融与房地产良性循环。截至今年7月末,房地产贷款增速创8年新低,房地产贷款集中度连续10个月下降。

  降杠杆 防风险

  作为房地产市场的重要调控工具,如何完善相关金融制度一直都备受关注。

  2020年8月,央行、住建部出台重点房企资金监测和融资管理规则——“三线四档”;央行还对银行业金融机构制定了房地产贷款集中度管理制度;银保监会严查经营贷、信用贷、消费贷违规进入楼市。

  央行、银保监会等部门下半年工作会,多次重申对房地产金融的监管原则。地方银保监局也加大排查力度,进一步围堵资金漏洞,遏制房地产金融化泡沫化趋势。

  “房地产市场的一大顽疾在于容易形成资产价格泡沫。”国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真在接受《金融时报》记者采访时表示,资产价格泡沫自身并不可怕,需要警惕的是资产价格的变动与杠杆资金联系起来,引发系统性风险。他认为,“房地产金融审慎管理制度”的核心措施是控制房地产杠杆资金,可谓抓住了问题的“七寸”,能有效防止市场风险向信贷风险的传导。

  在谈到前期具体工作时,上述银保监会新闻发言人表示,一是管好房地产信贷闸门。坚持房地产开发贷款、个人按揭贷款审慎监管标准,严格落实房地产贷款集中度管理制度。二是遏制经营贷违规流入房地产领域。经营贷违规流入房地产专项排查已基本完成,对发现的违规问题督促建立台账,逐项整改至“清零销号”。三是严惩违法违规。连续三年开展全国性房地产专项检查,基本覆盖所有热点城市,对发现的违规行为“零容忍”,对违规问题依法严肃问责。四是落实差别化房地产信贷政策。配合地方政府“因城施策”做好房地产调控,运用调控工具,稳地价、稳房价、稳预期。

  央行日前发布的《中国金融稳定报告(2021)》指出,实施房地产贷款集中度管理制度,主要是为了防范潜在系统性金融风险,特别是房地产金融这一宏观审慎管理的重点领域。这一制度的实施,一方面有利于抑制居民部门杠杆率水平,另一方面有利于促进房地产市场平稳健康发展。

  光大证券金融业首席分析师王一峰表示,“三线四档”规则出台以来,试点核心房地产企业财务指标明显改善,高杠杆行为有效约束,负债规模稳步下降,企业经营稳健审慎性提升。“三线四档”规则作为透明性强的制度性安排,既为房地产企业自身融资安排提供了指引,也有助于降低高杠杆房企的债务脆弱性,增强抗风险能力。

  稳房价 保刚需

  目前,房地产金融审慎管理制度的落地已有所成效。截至7月末,房地产融资呈现“五个持续下降”。一是房地产贷款增速创8年新低,银行业房地产贷款同比增长8.7%,低于各项贷款增速3个百分点。二是房地产贷款集中度连续10个月下降,房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.95%。三是房地产信托规模自2019年6月以来持续下降,房地产信托余额同比下降约15%。四是理财产品投向房地产非标资产规模近一年来持续下降,相关理财产品余额同比下降42%。五是银行通过特定目的载体投向房地产领域规模连续18个月持续下降,相关业务规模同比下降27%。

  而在密集推出的金融调控措施下,房价也正逐步显现稳定态势。国家统计局近日公布的数据显示,7月份70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落。不管是16个城市新建住宅价格环比下降,还是26个城市二手房价格环比下降,均为今年以来数量最多。

  不过,从近期41家A股上市银行披露的半年报来看,在涉房贷款比例中,目前仍有11家银行的个人住房贷款占比超出监管要求,10家银行的房地产业贷款超出“红线”。另外,不少银行的房地产不良贷款较2020年末有明显上升,依旧需要加大风险管控力度。光大银行金融业分析师周茂华分析认为,这主要由于涉房贷款历史存量较大,个人按揭房贷在银行眼里仍是“优质资产”。部分银行担忧客户流失,银行压降积极性不高。不过他也强调,从目前触及监管“红线”的银行看,占比超限程度不算太严重,预计过渡期内绝大多数银行能完成整改。

  另外需要强调,房地产市场平稳健康发展要靠疏堵结合,在防风险、降杠杆的同时更要加大对刚需群体的扶持力度。银保监会新闻发言人表示,在前期工作中,银保监会指导银行保险机构加大对保障性租赁住房支持,推动保险资金支持长租市场发展,会同人民银行推进房地产投资信托基金(REITs)试点,并督促银行机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持。截至7月末,个人按揭贷款首套房占比达到92%,住房租赁市场贷款同比增长29%。

  “房地产融资长效调控机制正日臻完善,政策规范性提升,透明度提高,能够更好管理市场各方预期,在保证房地产市场‘三稳’发展的基础上,更好地支持实体经济发展。”王一峰表示,下一阶段,仍有必要做好以上综合调控工作,推动房地产市场长期平稳健康发展。

责任编辑:杨喜亭
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